Что такое эскроу-счета при покупке новостройки
Почему вообще понадобился эскроу?
До 2019 года покупка квартиры в новостройке в России — это был, по сути, аванс за обещание. Деньги дольщики сразу переводили застройщику, а взамен получали лишь договор долевого участия (ДДУ) и надежду, что дом достроят. И если застройщик обанкротился или просто исчезал — дольщики оставались ни с чем. Таких историй было множество: от громких дел вроде «СУ-155» до мелких местных застройщиков, бросивших стройки на полпути.
Чтобы переломить ситуацию, в 2019 году государство ввело систему эскроу-счетов. И к 2020 году большинство новых проектов стали реализовываться именно через неё. Сейчас, в 2025 году, эскроу счета при покупке недвижимости стали стандартом. Это не просто модный термин — это механизм, который изменил рынок новостроек в России.
Как работает эскроу-счёт на практике
Представьте: вы решили купить квартиру в строящемся доме. Вместо того чтобы перечислить деньги напрямую застройщику, вы переводите их на специальный эскроу-счёт в банке. Эти средства банк «замораживает» — застройщик не может использовать их до тех пор, пока дом не будет сдан и зарегистрирован в Росреестре.
Как только застройщик выполняет свои обязательства — деньги автоматически перечисляются ему. Если же что-то пойдет не так и дом не достроят, банк возвращает деньги покупателю. Вот и весь принцип: сначала результат — потом оплата.
Технические детали
- Эскроу-счёт открывается в банке, аккредитованном Центробанком.
- Деньги хранятся на нем до ввода дома в эксплуатацию.
- Проценты на остаток по счёту обычно начисляются — средняя ставка в 2025 году составляет 4–5% годовых.
- Если застройщик не сдаёт объект, банк возвращает средства покупателю в полном объеме.
Реальный пример: ЖК «Северный парк», Москва
В 2021 году застройщик начал продажи квартир в ЖК «Северный парк» с использованием эскроу-счетов. Один из покупателей, Игорь, перевёл 7,2 млн рублей на эскроу. Спустя 1,5 года дом сдали, и только тогда средства поступили застройщику. Что важно — Игорь спал спокойно все это время. Даже если бы стройка затянулась, его деньги были бы под защитой. Именно так работает эскроу счет — он снимает риски с покупателя.
Плюсы, которые невозможно игнорировать
Главное преимущество эскроу счетов — это безопасность. Вы не рискуете потерять деньги, если застройщик окажется недобросовестным. Банк выступает как независимый посредник и держит деньги до тех пор, пока не будет результата.
Второе преимущество — контроль. Покупка квартиры через эскроу счет означает, что застройщик не может использовать ваши деньги как хочет. Он должен получить проектное финансирование у банка, а банк, в свою очередь, проверяет, насколько жизнеспособен проект. Это отсекает «случайные» компании с нереалистичными планами.
Минусы — тоже есть, но они не критичны
Некоторые застройщики жалуются: из-за перехода на эскроу счета новостройки дорожают. Ведь теперь им нужно брать кредиты у банков, а это увеличивает себестоимость. И действительно, по данным Дом.РФ, в 2022–2024 годах средняя цена за квадратный метр в новостройках выросла на 12–15%.
С другой стороны, это плата за безопасность. И если выбирать между возможной экономией и риском остаться без квартиры — ответ очевиден.
Что изменилось к 2025 году
Практически все крупные застройщики уже работают по новой модели. По данным Минстроя России, к началу 2025 года более 95% всех новостроек продаются через эскроу-счета. Это уже не «эксперимент», а устоявшаяся практика, которая стала новым стандартом.
Кроме того, банки начали предлагать более выгодные условия для покупателей. Например, в некоторых случаях проценты на эскроу-счет могут компенсировать часть ипотечного платежа. Это делает покупку ещё более удобной — особенно для тех, кто берёт жильё в кредит.
Заключение: стоит ли доверять системе?
Если вы всё ещё сомневаетесь, то вот простой ответ: да, стоит. Эскроу счета новостройки сделали понятнее, безопаснее и прозрачнее. Покупка жилья теперь не выглядит игрой в рулетку. Это пошаговый процесс, где каждый участник — банк, застройщик, покупатель — выполняет свою роль. И если раньше на переднем плане была надежда, то теперь — уверенность.
Выбирая квартиру, не забывайте уточнять, оформляется ли сделка через эскроу. Это ваш гарант спокойствия.
Комментарии